El mercado residencial en Portugal ha sido muy dinámico en los últimos años. Según datos del Instituto Nacional de Estatística (INE), la mediana del alquiler en nuevos contratos se situó en 7,97 €/m² en 2025, lo que representa un aumento interanual del 10,5 %. En Lisboa, las rentas alcanzan los 20 €/m², mientras en Oporto rondan los 17 €/m². Este crecimiento de precios del alquiler ya ha superado al crecimiento salarial, lo que ha generado tensiones en el mercado.

Además, el boom del turismo y la creciente demanda de alojamiento a corto plazo han contribuido a esta presión. Como respuesta, el Gobierno portugués ha lanzado algunas medidas para incentivar la construcción de vivienda a precios asequibles, con un paquete de inversión de 2 000 millones de euros para crear 33 000 viviendas hasta 2030.

En este contexto, el modelo Build to Rent (BTR) se posiciona como una solución estratégica. Los proyectos BTR consisten en promociones diseñadas para el arrendamiento directo por parte de los promotores o inversores, en lugar de la venta fija bajo propiedad individual. En países como Reino Unido o España han ganado relevancia, y en Portugal se están empezando a gestar iniciativas como las impulsadas por Sonae Sierra.

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¿Qué es Build to Rent y por qué es relevante?

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El Build to Rent (construir para alquilar) implica que el promotor levanta un edificio exclusivamente para arrendarlo en lugar de vender las unidades individualmente. Sus características principales incluyen:

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• Gestión profesionalizada: con servicios integrales como mantenimiento, zonas comunes o administración centralizada.

• Contratos de alquiler flexibles: suelen ofrecer alquileres a medio-largo plazo (1–3 años) con condiciones homogéneas.

• Escala: son promociones con decenas o cientos de unidades, diseñadas para operar de forma eficiente.

Este modelo aporta valor frente al alquiler tradicional porque mejora la calidad vivencial, facilita la entrada de inversores institucionales e incrementa la oferta de vivienda en ciudades tensionadas.

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Contexto macroeconómico y marco normativo

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1. Entorno económico

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Portugal creció un 2,8 % en el cuarto trimestre de 2024 y se espera un 1,9 % en 2025, por encima del promedio europeo, impulsado por el turismo y la demanda interna. Asimismo, los préstamos hipotecarios aumentaron un 9 %, alcanzando 12 900 millones de euros.

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2. Políticas públicas

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Entre las principales medidas adoptadas se encuentra el programa Construir Portugal, que incluye un paquete con 30 medidas cuyo objetivo es fomentar la vivienda asequible, acelerar la construcción y la regeneración urbana. Además, la renovación del programa de visados dorados incorpora nuevas condiciones que permiten canalizar inversiones hacia vivienda accesible, no sólo hacia activos turísticos o de lujo.

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3. Oportunidades y obstáculos del BTR en Portugal

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3.1 Oportunidades

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El modelo BTR en Portugal presenta diversas oportunidades:

• Existe una alta demanda de alquiler estable. Los nuevos contratos son competitivos, las rentas crecen de manera sostenida y disminuye la rotación.

• Es un formato atractivo para inversores institucionales que buscan flujos estables y de larga duración.

• Hay escasez de vivienda asequible en ciudades como Lisboa, donde el incremento anual de precios ha alcanzado un 16,3 %, lo que impulsa una demanda social y política para soluciones nuevas.

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3.2 Barreras

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También hay desafíos que deben tenerse en cuenta:

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• La legislación fiscal actual no incluye incentivos claros para este tipo de inversiones, lo que reduce su atractivo.

• Existe incertidumbre regulatoria en torno a la fiscalidad y a los derechos de propiedad, lo que puede desalentar la inversión a largo plazo.

• Los costes de construcción están en aumento. En 2025, el coste medio ha subido entre un 3 y un 3,7 %, afectando la viabilidad de muchos proyectos.

• La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa alrededor del 4,6–5 %, lo cual puede parecer poco competitivo si se compara con otros mercados europeos donde el riesgo es menor.

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Casos y experiencias en BTR

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Aunque el sector está en una fase temprana, ya existen algunos casos piloto en Portugal. Se están desarrollando modelos de colaboración público-privada en ciudades como Lisboa y Oporto, con el objetivo de impulsar el acceso a vivienda asequible mediante el modelo BTR. Sonae Sierra, uno de los grupos inmobiliarios más grandes e importantes del país, ha mostrado interés en este tipo de desarrollos, aunque ha identificado varios obstáculos estructurales y regulatorios que dificultan su implantación a gran escala.

El interés por parte del capital institucional está creciendo, y se espera que en los próximos años el mercado se estructure y madure de forma progresiva.

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Beneficios para inquilinos, inversores y municipios

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Este modelo genera ventajas para todos los actores implicados.

Por un lado, para los inquilinos supone una mejora notable en la experiencia de alquiler: la gestión profesionalizada asegura una atención más rápida y eficaz, mientras que los contratos tienden a ofrecer mayor estabilidad. Además, la calidad de los inmuebles suele ser superior a la media del parque residencial portugués.

Por otro, para los inversores el BTR representa una fuente de ingresos recurrentes y estables, con menor rotación de inquilinos y una administración más eficiente gracias a las economías de escala. Aporta también diversificación dentro del mercado inmobiliario, ya que se enfoca en la renta a largo plazo y no en la revalorización por venta.

Por último, desde el punto de vista institucional, el modelo permite incrementar la oferta de vivienda en régimen de alquiler sin necesidad de que el Estado construya directamente. También fomenta la regeneración urbana y la creación de comunidades residenciales con servicios compartidos y más sostenibles a medio plazo.

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Retos y recomendaciones

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Entre los principales retos destacan la ausencia de incentivos fiscales específicos, el riesgo regulatorio y la dificultad de financiación para algunos proyectos. A esto se suma la necesidad de establecer modelos replicables, que puedan ser escalados en varias ciudades del país.

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Para superar estas barreras, es recomendable:

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• Crear deducciones fiscales o exenciones para proyectos BTR que cumplan criterios de accesibilidad y sostenibilidad.

• Asegurar claridad normativa en materia de arrendamiento y fiscalidad.

• Fomentar mecanismos de financiación mixtos, combinando inversión privada, fondos europeos y líneas de crédito blandas.

• Impulsar proyectos piloto con evaluación de impacto, que sirvan como referencia para su expansión a otros municipios.

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Perspectivas y conclusiones

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El Build to Rent representa una gran oportunidad para transformar el mercado del alquiler en Portugal. En un contexto de precios altos, de presión sobre las clases medias y de una gran necesidad de soluciones habitacionales, este modelo puede aportar mayor estabilidad, calidad y oferta estructurada.

Las autoridades públicas portuguesas ya han dado algunos pasos para facilitar su desarrollo, pero aún queda camino por recorrer. Si se logra consolidar un marco favorable, Portugal podría convertirse en un referente en el sur de Europa en materia de vivienda en alquiler institucional.

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