La zonificación es una herramienta central de la planificación urbana en Estados Unidos, que básicamente consiste en dividir el territorio en zonas con reglas específicas sobre qué se puede construir (residencias, comercios, industril, etc.) y bajo qué condiciones (densidad, altura, tamaño de lotes, estacionamientos, entre otros). Estas regulaciones definen la forma de las ciudades y, además, determinan el valor de las propiedades.

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En 2025, la zonificación está de nuevo en el centro del debate: de ella depende gran parte de la disponibilidad de viviendas asequibles, de la equidad territorial y del dinamismo económico. En esta guía, repasamos su evolución, los tipos más comunes, su impacto en el mercado inmobiliario actual y las tendencias recientes que están transformando el panorama urbano en Estados Unidos.

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Evolución histórica y marco legal

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La zonificación moderna comenzó en Nueva York en 1916 y se expandió rápidamente en las décadas siguientes. En 1923, el gobierno federal promovió una ley modelo para que los estados autorizaran a sus municipios a regular el uso del suelo. Su constitucionalidad se confirmó en 1926 con el fallo Village of Euclid v. Ambler Realty Co., que validó la zonificación como ejercicio del poder local para proteger la salud y el bienestar público.

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Durante gran parte del siglo XX, predominó la llamada “zonificación euclidiana”, que separa estrictamente usos residenciales, comerciales e industriales. En los suburbios, se generalizó el modelo de viviendas unifamiliares (de gran tamaño) en lotes grandes, consolidando ciudades de baja densidad y alta dependencia del automóvil.

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Desde fines del siglo pasado, crecieron las críticas a este esquema: el Nuevo Urbanismo y el “smart growth” denunciaron que la rigidez en los usos generaba expansión suburbana, segregación y encarecimiento de la vivienda. En respuesta, surgieron enfoques alternativos como los códigos basados en la forma y las reformas pro-densidad de los últimos años.

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Tipos de zonificación

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Los códigos locales suelen incluir:

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• Residencial (R): subdividida en unifamiliar y multifamiliar, con límites de densidad, altura y tamaño mínimo de lotes.

• Comercial (C): desde pequeñas áreas de tiendas barriales hasta distritos céntricos de alta densidad.

• Industrial (I): destinadas a fábricas, almacenes y plantas, normalmente alejadas de viviendas.

• Uso mixto: combinación de viviendas, comercios y oficinas en la misma zona, cada vez más frecuente.

• Categorías especiales: parques, instituciones, áreas rurales o distritos históricos con reglas adicionales.

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Además de los usos permitidos, la normativa define parámetros como retranqueos, ocupación del suelo (FAR), estacionamientos mínimos y áreas verdes. En conjunto, estas reglas dan forma al carácter de cada barrio.

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Impacto en el valor de la propiedad

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La zonificación protege y eleva el valor de las propiedades al dar estabilidad y previsibilidad: los dueños de casas unifamiliares saben que no construirán fábricas o grandes edificios de apartamentos junto a ellos. Sin embargo, al restringir la densidad en zonas de alta demanda, se reduce la oferta de vivienda y esto hace que suban los precios.

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La re-zonificación (upzoning) suele aumentar el valor del suelo al permitir más unidades o usos más lucrativos. Por ejemplos, algunos estudios en Minneapolis tras eliminar la zonificación exclusiva unifamiliar mostraron aumentos moderados en el valor de lotes por su nuevo potencial de desarrollo.

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No obstante, los efectos no son uniformes. Algunos barrios pueden no beneficiarse, y persiste la percepción de que más densidad reduce el valor inmobiliario, aunque la evidencia no confirma pérdidas significativas. Así, la zonificación funciona como un mecanismo de escasez y redistribución de valor.

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Zonificación y acceso a la vivienda

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Estas normas que solo permiten construir viviendas de baja densidad reducen la oferta y agravan la falta de opciones asequibles. Este tipo de ‘zonificación excluyente’ ha favorecido la segregación socioeconómica, al impedir la construcción de unidades más pequeñas y accesibles en barrios ya consolidados.

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En 2025, muchas ciudades buscan revertir esta tendencia con medidas que permiten construit dúplex, tríplex o ADUs en zonas unifamiliares, así como eliminar requisitos más caros como los estacionamientos obligatorios. Ahora, incluso el gobierno federal está impulsando reformas a través de incentivos y programas.

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Zonificación y gentrificación

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La relación entre zonificación y gentrificación es compleja. Cuando las zonas de alto valor tienen restricciones, la demanda se traslada a barrios más asequibles y acelera su transformación. A la vez, una re-zonificación rápida en áreas populares puede aumentar el valor del suelo, atraer proyectos de lujo y generar desplazamiento de los residentes originales.

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La respuesta de muchos planificadores es promover un aumento equilibrado de densidad en toda la ciudad, acompañado de políticas de zonificación inclusiva que reserven un porcentaje de viviendas asequibles en nuevos proyectos.

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Zonificación y desarrollo económico

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El uso del suelo influye en dónde se instalan empresas y cómo acceden los trabajadores a sus empleos. Una zonificación flexible que combine usos y permita densidad cerca de centros de trabajo puede potenciar la vitalidad urbana y atraer inversión.

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En cambio, la rigidez normativa aumenta el precio de la vivienda la vivienda, alejando así talento y empresas hacia regiones más asequibles. Tras la pandemia, muchas ciudades revisan sus códigos para revitalizar centros urbanos con usos mixtos y eliminar requisitos que frenan el desarrollo.

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Tendencias recientes (2020–2025)

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En los últimos años, se observa una ola de reformas a nivel estatal y local:

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• Fin de la zonificación unifamiliar: Minneapolis, Oregón y California lideran la apertura a dúplex y triplex.

• Legalización de ADUs: ahora obligatoria en muchos estados, especialmente California.

• Reducción de estacionamientos mínimos: eliminados en áreas con transporte público.

• Desarrollo orientado al transporte: más altura y densidad cerca de estaciones.

• Zonificación inclusiva y equidad: medidas contra la exclusión y requisitos de vivienda asequible en nuevos proyectos.

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Estas reformas tienen carácter bipartidista: tanto estados progresistas como conservadores reconocen que la crisis de vivienda exige flexibilizar el marco normativo.

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Ejemplos recientes

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• Minneapolis: eliminó la zonificación unifamiliar y los mínimos de estacionamiento, marcando un hito nacional.

• California: aprobó la SB 9, que permite dividir lotes unifamiliares y construir dúplex en casi cualquier barrio.

• Oregón: prohibió la zonificación exclusivamente unifamiliar en ciudades mayores de 25.000 habitantes.

• Otros casos: Cambridge (MA) y Seattle eliminaron requisitos de estacionamiento; Fayetteville (AR) legalizó ADUs; y Houston sigue experimentando con desarrollo sin zonificación formal.

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En 2025, la zonificación en EE.UU. atraviesa su mayor transformación en un siglo. Aunque históricamente esta herramienta protegió valores inmobiliarios, también restringió la construcción y la oferta de vivienda y ha favorecido poco a poco a la exclusión. A día de hoy, el desafío es equilibrar la estabilidad con la apertura a más densidad, diversidad y accesibilidad.

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Las reformas en marcha apuntan a ciudades más compactas, inclusivas y dinámicas, donde la zonificación siga siendo una herramienta de planificación, pero adaptada a diferentes retos de asequibilidad, equidad social y desarrollo sostenible.