El año 2025 no ha sido del todo sencillo para el sector inmobiliario a escala global. El primer semestre sufrió un periodo de reajuste mercado por cambios económicos, geopolíticos y sociales. Esto implicó el ajuste de precios e inversiones con incertidumbre, sin embargo, en la segunda mitad del año empezó a mejorar. De acuerdo con el Global Real Estate Outlook 2025 de JLL, la inversión inmobiliaria global mostró signos de recuperación durante el segundo semestre, impulsada por la estabilización de los tipos de interés y una mayor visibilidad sobre el rumbo económico. Esta reactivación llevó a que, como indica Precedence Research, el tamaño del mercado inmobiliario global alcanzara los 4,34 billones de dólares en 2025 y se prevé que crezca hasta los 4,58 billones en 2026, con una proyección que supera los 7 billones de dólares en 2034.

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Durante la segunda mitad de 2025, con la reactivación del capital, surgieron criterios más definidos, priorizando aquellos segmentos capaces de generar ingresos recurrentes y mantener niveles de ocupación estables, como señala JLL en su análisis. Este cambio de enfoque está marcando las decisiones que se tomarán en 2026 y explica por qué ciertos tipos de activos, modelos de gestión y ubicaciones concentran ahora mayor interés. En este análisis exploraremos qué tendencias definirán el mercado inmobiliario global en 2026 y cómo propietarios e inversores pueden interpretar este nuevo escenario para posicionar mejor sus activos y anticiparse a los movimientos del capital.

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Demanda estable

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Según el informe Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2025 de PwC y Urban Land Institute, los inversores concentraron su atención en activos capaces de sostener ingresos recurrentes y ocupaciones consistentes. Este cambio refleja una preferencia por modelos con menos dependencia de los cambios económicos.

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Como resultado de esta tendencia, el residencial en alquiler mantiene una posición destacada a nivel internacional. La OCDE señala que la presión demográfica y la limitada creación de nueva oferta residencial en áreas urbanas continúan sosteniendo la demanda de alquiler, especialmente en economías desarrolladas. El resultado es un mayor interés por modelos de alquiler pensados para estancias medias y largas, con menor rotación y una demanda sostenible.

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Algunos datos que sustentan esta preferencia en la demanda son los siguientes. En Estados Unidos, según una encuesta publicada por Talker Research para Lemonade, un 62 % de los inquilinos no planea mudarse en el próximo año, y muchos residentes llevan más tiempo en sus viviendas, lo que sugiere una mayor permanencia y estabilidad en el alquiler a medio y largo plazo. En Europa, los informes de movilidad residencial de DM Properties marbella, indican que un número creciente de personas opta por reubicaciones de medio plazo centradas en educación, trabajo o calidad de vida, un comportamiento que favorece contratos más duraderos. En Dubái, aunque el crecimiento de los alquileres se moderó durante 2025, el mercado sigue mostrando tasas de crecimiento anual de renta por encima del 8 %, reflejo de una demanda continua de vivienda incluso en fases de ajuste económico, lo que indica robustez en la búsqueda de contratos más largos.

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Ciudades secundarias

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La presión sobre el mercado de alquiler en grandes ciudades también está provocando una expansión de la demanda hacia áreas periféricas y municipios cercanos. En el área metropolitana de Madrid y Barcelona, el estudio de demanda de alquiler de idealista de 2025 muestra que varias localidades de la periferia como Leganés, Móstoles, Getafe, Fuenlabrada, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares aparecen entre las más demandadas para encontrar vivienda de alquiler, lo que indica un desplazamiento de la demanda hacia zonas con precios más accesibles y mayor disponibilidad de oferta.  

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En Estados Unidos, aunque el mercado de Austin, Texas, ha experimentado un auge de construcción residencial y una creciente oferta, también se observa un movimiento acelerado de población hacia los suburbios cercanos. Por ejemplo, el municipio de Georgetown, situado unos 50 km al norte de Austin, ha visto cómo su población creció más de un 51 % entre 2020 y 2024, superando ya los 100 000 habitantes y atrayendo a residentes de la región metropolitana por su mayor espacio y costo de vida más bajo, como indica MySA.

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Otros fenómenos similares se observan en el resto de Europa, donde la presión del alquiler en las grandes ciudades está desplazando la demanda. En Alemania, el encarecimiento y la escasez de oferta en Berlín han impulsado el crecimiento residencial en Brandeburgo, donde la población aumentó más de un 7 % entre 2013 y 2023, según datos de Destatis. A su vez, en Francia, el aumento de alquiler en París ha reforzado la demanda en departamentos periféricos de Île-de-France como Seine-Saint-Denis o Val-de-Marne, que concentran buena parte del crecimiento residencial regional, de acuerdo con datos del INSEE. Un patrón comparable aparece en Países Bajos, donde la falta de vivienda en Ámsterdam ha favorecido el desarrollo de ciudades cercanas como Almere, que superó los 220.000 habitantes en 2024, con un crecimiento muy superior a la media nacional, según la oficina estadística CBS.

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Gestión y tecnología

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La rentabilidad inmobiliaria depende cada vez más de la capacidad para gestionar bien el día a día. Esta realidad se refleja en la inversión creciente en tecnología aplicada a la gestión de propiedades. Según StartUs Insights, el mercado global de property management alcanzará los 42.780 millones de dólares en 2030, con una tasa de crecimiento anual del 8,3 %, impulsado por la digitalización de procesos, la analítica de datos y la automatización operativa. Este crecimiento responde a una necesidad clara: reducir errores operativos.

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De acuerdo con PwC, la adopción de herramientas digitales en real estate permite mejorar la eficiencia operativa y anticipar riesgos, ante unos márgenes cada vez más ajustados. Como resultado, los operadores que utilizan plataformas digitales integradas logran una mayor visibilidad sobre ingresos, incidencias y costes de mantenimiento, lo que facilita la toma de decisiones y reduce desviaciones presupuestarias.  

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En modelos con rotación moderada, la operación diaria tiene un impacto directo en la rentabilidad, lo que hace que los PMS resulten especialmente útiles. Muchas de estas herramientas incorporan inteligencia artificial y dispositivos IoT, y permiten monitorizar el estado de los inmuebles, anticipar necesidades de mantenimiento y reducir costes imprevistos. En términos de resultados, Arrento by Lodgerin ha permitido a los gestores que la utilizan mejorar su eficiencia operativa en un 35 %, aumentar su rentabilidad media en un 40 % y elevar los niveles de ocupación.

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Sostenibilidad, energía y riesgo de obsolescencia

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A partir de 2026, la eficiencia energética ya no es sólo una cuestión de imagen o de responsabilidad ambiental, sino de costes, demanda y capacidad para mantenerse vigentes en el mercado. Los edificios más antiguos y con peor eficiencia energética se enfrentan a mayores dificultades para alquilarse, a nuevas exigencias legales y a un aumento del coste de las mejoras necesarias. Según el Urban Land Institute, los inmuebles que no avancen en la reducción de su consumo energético afrontan un mayor riesgo de pérdida de valor, sobre todo en mercados donde los requisitos mínimos de eficiencia son estrictos.

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Este cambio ya influye en las decisiones de inversión y de financiación. De hecho, los activos con mejor certificación energética suelen mantener la ocupación con mayor facilidad y acceder a financiación en condiciones más favorables. Como referencia, la Agencia Internacional de la Energía (IEA) señala que los edificios concentran cerca del 30 % del consumo energético global, lo que explica por qué la regulación y las políticas públicas son cada vez más limitantes. Por ello, como propietario es altamente recomendable revisar el estado energético del inmueble y planificar mejoras.

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Alquiler vinculado a la movilidad académica

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La movilidad académica ha impulsado una demanda de alquiler de media duración. El aumento de programas universitarios internacionales, intercambios, másteres y estancias de investigación ha generado un perfil de estudiante que necesita alojamiento durante varios meses, con fechas definidas y condiciones claras. Por este motivo, crece el número de personas que no encajan ni en el alquiler tradicional a largo plazo ni en el alojamiento turístico, y que buscan soluciones pensadas específicamente para su etapa formativa.

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Es posible identificar este fenómeno en ciudades universitarias al rededor del mundo. Savills señala que el desajuste persistente entre la oferta disponible y el número de estudiantes internacionales sigue impulsando el interés por el alojamiento para este subsegmento. Asimismo, Knight Frank destaca que la movilidad académica internacional aporta estabilidad a la ocupación, gracias a calendarios académicos definidos y a una demanda recurrente que se renueva curso tras curso.  

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Este cambio en la demanda también influye en la forma de gestionar y estructurar la oferta. Los modelos orientados a estudiantes requieren procesos claros, contratos adaptados a la duración de los estudios y una gestión profesional capaz de coordinar entradas, salidas y servicios de forma eficiente. Durante el 2026, la ventaja competitiva en este segmento no es únicamente disponer de viviendas, sino también ofrecer una experiencia alineada con las necesidades del entorno académico, capaz de sostener una relación continua con instituciones educativas y programas internacionales.  

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Mercado secundario inmobiliario

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El mercado inmobiliario está incorporando una vía de inversión innovadora que a medida que el sector madura va cobrando más relevancia: Mercado secundario inmobiliario. Este modelo permite comprar y vender participaciones ya existentes en fondos o vehículos inmobiliarios, en lugar de entrar desde el inicio en una nueva inversión. Según Preqin, el mercado secundario en real estate ha crecido de forma constante en los últimos años, impulsado por la necesidad de liquidez, la reorganización de carteras y una mayor profesionalización del capital institucional.

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Este tipo de operaciones resulta especialmente atractivo porque reduce la incertidumbre habitual de la inversión inmobiliaria. Quien entra lo hace sobre activos que ya están en funcionamiento, con datos reales de ocupación, ingresos y costes, lo que facilita una valoración más precisa. Al mismo tiempo, ofrece una salida ordenada a inversores que necesitan ajustar su exposición sin esperar al cierre natural de los fondos. Campbell Lutyens, firma especializada en real assets secondaries, destaca que este mercado se ha consolidado como una herramienta clave para gestionar riesgos y rotar capital en entornos más exigentes.

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Este 2026, este modelo se perfila como un complemento habitual dentro de las estrategias inmobiliarias, especialmente en carteras de mayor tamaño. Tal y como recoge Secondaries Investor, el aumento de operaciones en este segmento refleja una demanda creciente de flexibilidad y eficiencia en un sector tradicionalmente poco líquido. Sin sustituir a la inversión directa, el mercado secundario añade una capa adicional de agilidad, permitiendo redistribuir capital y aprovechar oportunidades sin partir de cero, lo que refuerza la evolución hacia un mercado inmobiliario más dinámico y sofisticado.

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Una nueva etapa

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La inversión inmobiliaria global en 2026 apunta a una etapa más selectiva, con foco en calidad operativa, fundamentos de demanda y resiliencia regulatoria. El capital busca ingresos defendibles, activos eficientes y modelos de gestión capaces de sostener una experiencia consistente. Quien combine buena lectura local con estándares profesionales y planes energéticos realistas tendrá más opciones de capturar valor sin depender de apuestas frágiles.