Si alquilas tu vivienda en media estancia (contratos de 1 a 11 meses para estudiantes, profesionales desplazados, etc.), el IRPF te permite restar una buena parte de los costes asociados, así que la clave está en conocer qué gastos entran, cuáles quedan fuera y cómo justificarlos ante Hacienda. Por eso, hemos preparado esta guía actualizada, pensada para propietarios con contratos de temporada, que explica forma clara, los puntos que la Agencia Tributaria revisa y los matices que aplican en este tipo de alquiler.

Qué entendemos por “media estancia” y por qué importa

En la práctica, la media estancia se formaliza como arrendamiento de temporada, que es un contrato de uso distinto a vivienda bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto influye en la reducción del rendimiento neto en IRPF, ya que Hacienda solo la concede cuando el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino. En alquileres turísticos, esta reducción no se aplica.

En los contratos de temporada, la posibilidad de aplicar la reducción dependerá de que puedas demostrar que el destino es realmente vivienda del arrendatario. Si no es así, solo podrás deducir gastos, pero no reducir el rendimiento.

Gastos que sí puedes deducir

La normativa permite deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos y la amortización, siempre prorrateando por el tiempo alquilado. Entre ellos se incluyen:

• Intereses del préstamo hipotecario y otros gastos de financiación.

• Reparaciones y conservación, como pintura, arreglo de caldera o sustitución de electrodomésticos.

• Tributos como el IBI o tasas municipales relacionadas con el inmueble.

• Honorarios de administración, servicios de agencia o gestoría, formalización de contratos y defensa jurídica.

• Seguros vinculados al inmueble, como hogar o responsabilidad civil.

• Suministros (luz, agua, gas, internet) si los asume el arrendador.

• Limpieza y otros servicios pagados directamente por el propietario.

• Saldos de dudoso cobro, cuando hayan pasado seis meses sin cobrar y exista justificación.

• Amortización del inmueble y del mobiliario cedido con la vivienda, aplicando los porcentajes fijados por la ley.

Límites y arrastres

Existe un límite conjunto para intereses y reparaciones, que no puede superar los ingresos íntegros obtenidos por el inmueble en ese año. Si los gastos exceden esa cifra, el sobrante puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes. Además, todos los importes se prorratean por los días efectivamente alquilados, incluyendo la amortización.

Gastos que no son deducibles

Quedan fuera de la deducción las mejoras o ampliaciones (que se suman al valor amortizable), las multas y sanciones, y cualquier gasto personal no relacionado directamente con el alquiler o sin factura.

La reducción del rendimiento neto

Para contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción puede ser del 90%, 70%, 60% o 50% dependiendo de factores como la ubicación en zonas tensionadas, la edad del inquilino, la primera puesta en alquiler o la rehabilitación reciente del inmueble.

En media estancia, solo podrás aplicarla si demuestras que la vivienda ha sido la residencia del arrendatario durante ese tiempo. En caso contrario, se considerará un alquiler temporal y no habrá reducción.

IVA e ITP en media estancia

Si el destino es vivienda, el alquiler está exento de IVA, pero el inquilino debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según la normativa de su comunidad autónoma. Si el alquiler incluye servicios propios de la hostelería, como limpieza periódica o recepción, se aplica IVA reducido (10%). En cambio, si se alquila a una empresa para que subarriende, el IVA es del 21%.

Cómo documentarlo para que lo acepte Hacienda

El contrato debe dejar claro el uso del inmueble y, en el caso de temporada, describir bien el motivo y duración de la estancia. Es recomendable recopilar pruebas como empadronamiento, matrícula universitaria o contrato laboral del inquilino.

Las facturas deben estar a nombre del propietario y los pagos ser trazables. Además, es importante llevar un registro de los días alquilados para calcular la parte deducible y conservar las gestiones de cobro en caso de impagos.

Errores frecuentes

Entre los fallos más comunes están confundir reparaciones con mejoras y perder la deducción anual, olvidar el límite de intereses y reparaciones con el arrastre de cuatro años, y aplicar reducciones en contratos turísticos o de temporada sin justificar que el uso ha sido de vivienda.

Mini guía para decidir

Si puedes demostrar que el inmueble ha sido la vivienda del inquilino, podrás aplicar la reducción del rendimiento neto y deducir gastos, pero si no es así, te limitarás a deducir únicamente los gastos permitidos. En cualquier caso, la clave está en calcular bien, guardar facturas y respetar los límites legales.

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