Actualizado Mayo 2026 · Año fiscal 2025

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Los alquileres de media estancia y el coliving han crecido enormemente en España. Pero cuando llega la campaña de la renta, muchos propietarios se llevan una sorpresa desagradable: estos modelos tributan significativamente peor que los alquileres tradicionales de larga duración.

Este artículo explica exactamente qué debes declarar, qué puedes deducir y dónde están las trampas.

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1. Alquiler de larga duración vs temporal

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Antes de entrar en detalle de cálculos, necesitas entender cómo la Agencia Tributaria clasifica cada tipo de alquiler. No depende solo de la duración: lo importante es el uso real que hace el inquilino de la vivienda.

• Alquiler de larga duración: la vivienda es la residencia habitual del inquilino, regulada por la LAU, con una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física.
• Alquiler temporal: tiene una duración limitada vinculada a una causa concreta (trabajo, estudios, traslado). Aunque se renueve o encadene, si no es residencia habitual, Hacienda lo considera temporal.

Los alquileres de media estancia (1 a 11 meses) y el coliving (habitaciones sin residencia habitual) siempre se consideran alquiler temporal a efectos fiscales, independientemente de lo que diga el contrato.

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2. Cómo tributa el alquiler temporal en 2026

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La campaña de la Renta 2026 corresponde al ejercicio fiscal 2025 y comenzó el 8 de abril de 2026.

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Rendimientos del capital inmobiliario

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Los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario mediante el Modelo 100 (casilla 0102 en Renta Web).

No necesitas darte de alta como autónomo, siempre que no ofrezcas servicios tipo hotel (limpieza diaria, recepción, etc.).

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Tipo impositivo

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El beneficio neto tributa según tu tipo marginal de IRPF: entre el 19% y el 47%, según tus ingresos totales.

Es importante que tengas en cuenta que el alquiler temporal no tiene derecho a reducciones del 50%, 60%, 70% o 90% aplicables a alquileres de vivienda habitual. Tributas por el 100% del rendimiento neto positivo.

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Días alquilados e imputación de renta

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3. Coliving: el caso más complejo

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El coliving —alquiler por habitaciones— añade complejidad. En la mayoría de casos, al no existir residencia habitual, se considera alquiler temporal.

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¿Puede considerarse actividad económica?

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Sí, si tu coliving ofrece servicios tipo hotel como limpieza periódica, cambio de sábanas o recepción, puede ser considerado actividad económica en lugar de inversión, por lo que implican alta en el IAE, .IVA del 10% y declaraciones trimestrales. Si no hay estos servicios, sigue siendo capital inmobiliario.

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Prorrateo de gastos

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Debes prorratear los gastos basándote en los espacios alquilados y la duración. No puedes deducir el 100% si solo alquilas algunas habitaciones.

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4. Reducciones de IRPF en 2026

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La Ley 12/2023 introdujo nuevas reducciones para nuevos contratos(desde 2024):

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A tener en cuenta: en enero de 2026 se anunció una posible exención del 100% si no se sube el alquiler al renovar. Aún pendiente de publicación en el BOE.

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5. Gastos deducibles que sí puedes aplicar

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La ausencia de reducción no significa ausencia de planificación. La lista de gastos deducibles es amplia, pero la clave está en documentarlos y aplicarlos únicamente a los periodos y áreas realmente alquilados:

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Intereses de la hipoteca (proporcionales al periodo alquilado)

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) y otras tasas municipales

Gastos de comunidad y costes de gestión de la propiedad

Seguro del hogar y de impago del alquiler

Reparaciones y mantenimiento (no mejoras estructurales)

Amortización del inmueble: 3% del mayor valor entre el valor catastral o el coste de adquisición (excluyendo el suelo)

Amortización del mobiliario: 10% anual de su valor

Comisiones de plataformas o agencias (Spotahome, Homyspace, etc.)

Suministros proporcionales al periodo de alquiler, si los pagas tú

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La amortización del inmueble y del mobiliario son los gastos que más olvidan los propietarios, y pueden suponer cientos de euros de ahorro fiscal sin necesidad de realizar ningún desembolso adicional.

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6. Errores comunes a evitar

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- Reclamar la reducción del 50% sin tener derecho a ella. Este es el error más caro, y solo se aplica si la vivienda es la residencia habitual del inquilino. Si la Agencia Tributaria lo detecta, elimina la reducción, añade intereses de demora y puede imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada.

- No declarar los periodos vacíos entre inquilinos. Los periodos sin alquilar generan renta imputada que debe incluirse en la declaración.

- Deducir el 100% de los gastos cuando solo se alquila una parte de la vivienda. En el coliving por habitaciones, solo puedes deducir la parte proporcional.

- No conservar la documentación. La Agencia Tributaria cruza datos de plataformas (Airbnb, Booking, Spotahome), compañías de suministros y el padrón municipal. Conserva contratos, facturas y registros de ingresos durante al menos cuatro años.

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Conclusión

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Los alquileres de media estancia y el coliving tributan sobre el 100% del rendimiento neto, sin reducciones. Donde puedes optimizar es en los gastos deducibles —especialmente amortizaciones y costes de gestión— y en una planificación cuidadosa de los contratos. Si mezclas distintos tipos de alquiler en una misma vivienda a lo largo del año, el prorrateo se complica: revisa tu situación específica con un asesor fiscal antes de presentar la declaración.

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Disclaimer: este artículo tiene fines meramente informativos. Consulta siempre con un asesor fiscal cualificado antes de presentar tu declaración.

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