Dentro del sector inmobiliario, el término mercado secundario hace referencia a la compraventa de participaciones ya existentes en fondos o vehículos inmobiliarios. A diferencia del mercado primario, donde el inversor entra desde el inicio del proyecto y asume todo el ciclo, estas operaciones permiten tomar posición en activos que ya se encuentran en funcionamiento, con información operativa disponible y un recorrido aún por delante.

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Este tipo de transacciones ha ido ganando relevancia como respuesta a una característica histórica del inmobiliario: su baja liquidez. Durante años, la inversión exigía compromisos prolongados y ofrecía escaso margen de ajuste una vez realizada la entrada. Frente a esa limitante, el mercado secundario introduce una alternativa para comprar o desinvertir sin necesidad de esperar al cierre natural de los fondos.

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De acuerdo con Preqin, el volumen de transacciones en el mercado secundario inmobiliario en 2025 superó los niveles previos a la pandemia, impulsado por la búsqueda de liquidez y por la reorganización de carteras. Este dato no solo refleja un mayor volumen de operaciones, sino también un cambio en la forma de gestionar la inversión inmobiliaria, donde la capacidad de ajuste y la visibilidad sobre el activo ganan peso frente a la entrada temprana.

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Una lógica distinta

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El mercado secundario modifica el punto de partida del inversor. En lugar de comprometer capital sobre suposiciones, la decisión se apoya en datos contrastados. Los activos ya generan ingresos, cuentan con un histórico de ocupación y presentan una estructura de costes conocida. Esta información reduce el margen de error y permite una valoración más ajustada.

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Según Campbell Lutyens, uno de los principales atractivos de estas operaciones reside precisamente en el acceso a activos estabilizados, lo que facilita una gestión más precisa del riesgo. El análisis deja de centrarse exclusivamente en proyecciones y pasa a considerar resultados observables, algo especialmente relevante en periodos de mayor volatilidad.

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Este enfoque no elimina la complejidad inherente al inmobiliario, aunque sí permite afrontarla con mayor claridad. El inversor sabe qué está comprando y en qué fase del ciclo se encuentra, lo que aporta mayor control sobre la evolución del activo.

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Liquidez y flexibilidad

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El avance del mercado secundario responde a la necesidad de liquidez dentro de carteras inmobiliarias. Fondos e inversores institucionales buscan monetizar una posición existente sin deshacer el fondo completo ni forzar la venta de activos subyacentes, lo que suele resultar más lento y costoso. Esta posibilidad resulta de gran valor cuando cambian las prioridades estratégicas o el entorno económico introduce nuevas exigencias.  

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Preqin señala que una parte relevante de las operaciones secundarias tiene su origen en procesos de reorganización patrimonial. De esta manera se evitan las salidas forzadas y en su lugar se toman decisiones orientadas a optimizar el uso del capital. La venta de participaciones permite liberar recursos y reasignarlos sin necesidad de esperar al vencimiento de los fondos.

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Desde la posición compradora, el atractivo se encuentra en acceder a proyectos con recorrido restante, aunque con menor incertidumbre que en fases iniciales. Esta combinación explica por qué el mercado secundario se ha convertido en una herramienta recurrente.

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Visibilidad operativa

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Uno de los rasgos que distingue al mercado secundario es el peso de la información real en la toma de decisiones. Tener visibilidad operativa sobre los ingresos consolidados, niveles de ocupación sostenidos y gastos recurrentes ofrecen una base sólida sobre la que construir el análisis. Este enfoque reduce la dependencia de escenarios optimistas difíciles de sostener a largo plazo.

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De acuerdo con Campbell Lutyens, esta mayor transparencia contribuye a valoraciones más coherentes y a una menor dispersión entre expectativas y resultados finales. Esta visibilidad resulta tan relevante como el retorno esperado, ya que facilita una planificación más realista. Por ello, el interés además de maximizar la rentabilidad se centra en comprender su origen y su estabilidad, sobre todo en un sector donde los ciclos largos requieren paciencia.

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Qué perfiles encuentran valor en este mercado

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Los mercados secundarios en el sector inmobiliario atraen a perfiles con objetivos y estructuras muy distintas. En el caso de las instituciones, que gestionan carteras amplias, cada tipo de activo tiene un peso determinado dentro de la estrategia global. Con el paso del tiempo, ese reparto puede dejar de encajar con las prioridades iniciales. El mercado secundario ofrece entonces una solución directa: si una institución desea reducir su exposición a oficinas y reforzar el residencial, puede vender participaciones en un vehículo con mayor peso en oficinas y adquirir otras vinculadas a residencial ya estabilizado.

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Por otro lado, los family offices se acercan al mercado secundario desde una lógica más patrimonial. Su foco suele situarse en la preservación del capital y en una visión de largo plazo. Al invertir en activos ya estabilizados, evitan fases iniciales donde los ingresos todavía no se han consolidado. Acceder a vehículos con histórico operativo les permite analizar rentas, ocupación y costes reales antes de tomar una decisión, lo que reduce la dependencia de previsiones teóricas y encaja mejor con horizontes de inversión prolongados.

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Otros perfiles con interés creciente en el mercado secundario son los gestores de patrimonio y las aseguradoras. Al contar con compromisos futuros que cumplir, utilizan este mercado como una vía para mejorar la previsibilidad de los flujos. Los inversores con experiencia en el sector también recurren a estas operaciones para diversificar su exposición sin añadir una carga operativa adicional. En todos los casos, el atractivo se apoya menos en crecer rápido y más en disponer de información clara sobre el comportamiento real del activo.

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Madurez del sector inmobiliario

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Las previsiones para los próximos años apuntan a una consolidación del mercado secundario dentro de las estrategias inmobiliarias. Secondaries Investor destaca que esta tendencia no responde a una coyuntura puntual, sino a una transformación en la forma de entender la inversión.  

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El mercado secundario no sustituye al primario, sino que lo complementa. Ambos conviven dentro de un ecosistema más sofisticado, donde la información real, la capacidad de ajuste y la gestión activa ganan protagonismo.  

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Esta consolidación forma parte de una transformación más amplia del sector, marcada por una mayor profesionalización y un enfoque cada vez más analítico. Estas dinámicas se desarrollan en profundidad en el ebook tendencias globales en inversión inmobiliaria para 2026, donde se recogen los principales movimientos que están dando forma al mercado en los próximos años.